Os Fundos Imobiliários (FIIs) são uma excelente opção para quem deseja gerar renda passiva mensal e investir no mercado imobiliário sem precisar comprar imóveis físicos. No entanto, com mais de 100 FIIs listados na Bolsa, escolher os melhores pode ser um desafio.
Neste guia, vamos explorar quais são os filtros mais importantes para selecionar FIIs de acordo com seu perfil de investidor e como montar uma carteira diversificada e rentável.
1. Qual é o Seu Perfil de Investidor?
Antes de escolher FIIs, é essencial identificar qual é o seu perfil de risco. Isso ajudará a determinar quais tipos de fundos são mais adequados para sua estratégia.
1 Conservador
✔ Prefere FIIs estáveis e previsíveis.
✔ Busca baixa volatilidade e renda constante.
✔ Prefere fundos com ativos consolidados e contratos longos.
💡 FIIs recomendados:
- Shoppings bem localizados (ex: XPML11, VISC11).
- Galpões logísticos com contratos longos (ex: HGLG11, XPLG11).
- Fundos de recebíveis (papel) (ex: KNCR11, VGIR11).
2 Moderado
✔ Aceita um pouco mais de risco para maior rentabilidade.
✔ Investe em diferentes setores e tipos de contratos.
✔ Pode diversificar entre FIIs de tijolo e papel.
💡 FIIs recomendados:
- Fundos híbridos com bons inquilinos (ex: HGRU11, RZTR11).
- FIIs de galpões e lajes corporativas (ex: LVBI11, BRCO11).
- Fundos de recebíveis com boa diversificação (ex: MXRF11, CPTS11).
3 Agressivo
✔ Busca valorização de longo prazo e maiores retornos.
✔ Está disposto a lidar com oscilações de preços.
✔ Investe em FIIs mais arriscados, como lajes corporativas e agronegócio.
💡 FIIs recomendados:
- Fundos de desenvolvimento imobiliário (ex: SNCI11, RECT11).
- FIIs com maior vacância, mas potencial de valorização (ex: BRCR11, HGBS11).
- Fundos agrícolas e florestais (ex: RZTR11, FIAG11).
2. Os Melhores Filtros Para Escolher FIIs
Agora que você identificou seu perfil de investidor, veja quais indicadores e filtros devem ser analisados antes de investir em um FII.
Para Investidores Conservadores
✔ Dividend Yield (DY) Acima de 8% ao Ano → Rendimento consistente ao longo do tempo.
✔ P/VP (Preço/Valor Patrimonial) Menor que 1,0 → Fundo negociado abaixo do valor patrimonial.
✔ Vacância Baixa (Abaixo de 5%) → Maior estabilidade nos aluguéis.
✔ Inquilinos de Alta Qualidade → Empresas sólidas e de baixo risco.
✔ Contratos Longos e Atípicos → Maior previsibilidade de renda.
💡 Setores indicados: Shoppings, galpões logísticos e fundos de recebíveis (papel).
Para Investidores Moderados
✔ DY Acima de 9% ao Ano → Bom equilíbrio entre rentabilidade e risco.
✔ P/VP Entre 0,8 e 1,1 → Avaliação justa do fundo.
✔ Vacância Moderada (Entre 5% e 15%) → Oportunidade de valorização futura.
✔ Mix de Contratos Típicos e Atípicos → Equilíbrio entre estabilidade e reajustes de aluguéis.
✔ Diversificação Geográfica e Setorial → Fundos híbridos com imóveis variados.
💡 Setores indicados: Galpões, escritórios bem localizados e recebíveis.
Para Investidores Agressivos
✔ Potencial de Valorização Acima de 15% ao Ano → FII descontado ou com upside no longo prazo.
✔ P/VP Abaixo de 0,8 → Ativo subvalorizado pelo mercado.
✔ Vacância Acima de 15% → Possibilidade de recuperação com novas locações.
✔ Endividamento Controlado → Alavancagem pode ser uma estratégia interessante.
✔ Foco em Setores de Alto Crescimento → Fundos de desenvolvimento, lajes comerciais e agronegócio.
💡 Setores indicados: Escritórios, hotéis, desenvolvimento imobiliário e fundos agrícolas.
3. Como Aplicar Esses Filtros na Prática?
Agora que você sabe quais critérios utilizar, veja como aplicá-los de forma prática.
1 Use Plataformas de Análise
✔ Status Invest e Funds Explorer → Para consultar indicadores como DY, P/VP e vacância.
✔ Investidor10 → Para avaliar dados fundamentais e comparação entre FIIs.
2 Monte uma Carteira Equilibrada
Para reduzir riscos, é importante ter uma diversificação adequada.
📌 Carteira conservadora:
- 40% em FIIs de recebíveis.
- 30% em shoppings e galpões.
- 30% em lajes corporativas com inquilinos sólidos.
📌 Carteira moderada:
- 30% em FIIs de recebíveis.
- 30% em FIIs de galpões e shoppings.
- 20% em lajes corporativas.
- 20% em FIIs de desenvolvimento e agronegócio.
📌 Carteira agressiva:
- 20% em FIIs de recebíveis.
- 30% em FIIs de desenvolvimento imobiliário.
- 30% em lajes corporativas e hotéis.
- 20% em FIIs agrícolas e infraestrutura.
💡 Dica: Sempre reavalie sua carteira periodicamente.
4. Estratégias Para Escolher FIIs de Qualidade
FIIs de Dividendos Consistentes
✔ Para quem quer renda passiva, escolha fundos com histórico de pagamento estável.
✔ Exemplo: HGLG11, MXRF11, KNCR11.
FIIs de Crescimento
✔ FIIs que reinvestem os aluguéis e têm potencial de valorização.
✔ Exemplo: BRCO11, LVBI11, RZTR11.
FIIs com Desconto no P/VP
✔ Se um fundo tem P/VP abaixo de 1,0, pode estar barato.
✔ Exemplo: BRCR11, HGBS11.
Conclusão: Como Escolher os Melhores FIIs?
A escolha dos melhores FIIs depende do seu perfil de investidor e dos seus objetivos financeiros.
✔ Conservadores devem priorizar FIIs de recebíveis e imóveis com baixa vacância.
✔ Moderados podem mesclar fundos de tijolo e papel para equilíbrio entre rentabilidade e risco.
✔ Agressivos podem buscar FIIs com potencial de valorização no longo prazo.
Se você deseja aprender mais sobre investimentos imobiliários, recomendo os seguintes livros:
📚 “O Jeito Warren Buffett de Investir” – Robert Hagstrom
➡ Ensina como avaliar investimentos de longo prazo, incluindo FIIs.
📚 “Guia Suno Fundos Imobiliários” – Marcos e Baroni
➡ Guia completo sobre FIIs e estratégias de investimento.
📚 “Pai Rico, Pai Pobre” – Robert Kiyosaki
➡ Aborda a importância de renda passiva, essencial para investidores de FIIs.
Agora que você já sabe como escolher os melhores FIIs, compartilhe este artigo e monte sua carteira com mais estratégia! 🚀
